第208章預售的銷售模式
唐昱旁邊看著唐天浩頹然的表情，心也不是個滋味。
因為唐昱很清楚，唐天浩今天之所以如此窘迫，其實裡邊也有著自己的原因的。
話說，當初唐天浩為了支持唐昱的那個d項目，拿出一千萬換現為止沒有絲毫意義的d分之十的股份。雖然當初那個一千萬唐昱一提出來唐天浩就答應了，而且還說對綠都沒有影響，不過現看來顯然不是那麼回事兒，萬建現明顯就是因為資金的缺乏而放慢了擴張的步伐。
唐昱可以肯定，當初淘金大廈的預算即使出現偏差也不會偏差太大，東拼拼西湊湊的話應該可以維持下去，但是由於挪用一千萬給了唐昱，這才使得淘金大廈項目出現資金緊缺的情況，甚至有可能導致這個項目流產，這絕對不是危言聳聽，綠都現的情況就像不久前的萬建一樣，甚至比萬建還要糟糕，因為萬建有多餘的項目可以當做壁虎的尾巴，可以斬斷其的一個項目從而保住其他的項目，但是綠都畢竟是興起來的集團，底蘊無法和萬建相比，根本就沒有棄車保帥資本，現的綠都除了這個淘金大廈的項目外，就只有一個還沒有形成氣候運用邊際效應的一片偏僻的房產，但現即使將那塊房產賣掉，也無法維持淘金大廈的消耗，因為如果不懂得如何運用邊際效應聚攏人氣，那片房產根本就不值幾個錢，地理位置偏僻，又是那種廉價的居民住房。
除了淘金大廈之外，綠都地產上邊鋪的攤子很大，為的就是乘著這個萬建為難的時候大肆擴張綠都的影響力，如果有了那一千萬，綠都的擴張明顯可以好很多了，唐天浩也不至於像現這般的為難。
重要的就是現即使唐昱先把那一千萬還給唐天浩，也是不可能的，因為姜萬石從斯高柏買pg技術使用權的費用，就是用二叔的錢，雖然只用了五十萬，但剩下的錢近姜萬石的研製d已經花的差不多了，科研是燒錢的一個東西了，有時候你就是一下子砸進去幾千萬，恐怕都研究不出什麼玩意。而臨時從方建銘那邊調資金也不太好。
現從d那邊抽調資金給也沒有什麼大的影響，綠都肯定不會垮了，只不過這次擴張的機會就要錯過了，無疑，無論是唐天浩還是唐昱，都不想讓綠都錯過這個機會。
資金問題，資金問題……唐昱自然知道，唐天浩肯定也有辦法來解決部分資金問題的，只不過只怕代價不小，要冒不小的風險。若是放以前，說不準唐天浩就做了，不過現背後靠著唐天鴻和蘇慕儒，唐天浩也怕影響到唐天鴻，例如非法的私募就可以籌集到不少的資金，只不過現的唐天浩大概不想走這樣的路子。好不容易上了岸，自然不想輕易的濕了鞋。現已經過了資金積累的原始階段，那些半灰不白的事情，唐天浩現大概是不願意沾手了。可是看著擴張的機會就眼前，卻要白白的放過，唐昱可以想像唐天浩此時心的不甘。
現，對於，估計有多少資金就能幫助綠都擴大多大的市場份額，唐天浩需要的資金，估計也不是當初投入d的一千萬就夠了的。
突然一個念頭閃電般劃過唐昱的腦海，令唐昱眼前一亮。
「二叔，或許你可以試試『預售』的方式。」唐昱抬起頭，笑著說道。一直想著資金的問題，剛剛唐昱卻是忽然想到了香港那邊已經開始了的買樓花的那種模式，變相的把資金操作成本轉嫁到大批購買者的身上，這倒是不失為一種籌集資金的好辦法。
房屋預售也稱商品房預售，樓花買賣，是指房地產開企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。
唐昱的前世記憶，前世的這個時候，這種「預售」銷售模式此刻應該廣州、深圳那邊試行，是從香港那邊流傳過來的方法，暫時還沒有流行到內地。這種模式，其實開商很是喜歡的，可以轉嫁很大一部分開成本。
不過這種方法現挪到東陵來，恐怕還要疏通許多關節，畢竟預售房屋不是開放商的一句話就就行的，還需要政府註冊，需要政府的批准，同時還要有銀行的擔保，缺一不可。這種模式，無論是銀行那邊還是政府這邊，都要打通關節才好，不是三兩句話就能弄好的，不過如果運作成功的話，綠都作為這邊第一個吃螃蟹的人，不賺的盆滿缽滿才怪。
唐昱的前世的時候，國房地產開項目的主要資金來源是銀行貸款和房屋預售，開商自籌資金所佔比例有限，也正是因為這種模式流行起來才造成房價節節攀升的，這種模式，等於消費者幫助開商轉嫁了一大部分的開成本。唐昱重生的那會兒，一些有門路的開商開一個樓盤，自有資金不到20%都能夠成功的開。
唐昱還記得那會兒社科院求學的時候，還曾經和導師專門做過一次這方面的數據收集，好像是以上海為例進行的研究，上海那邊的房企自有資金2001年為1884%，2002年為1753%，2003年為1694%。
至於其他的資金大部分都是銀行的貸款和以預售的方式募集的資金，還有通過其他的一些融資方式募集而來，但其他的融資方式所佔有的比例小之又小，不足所有資金的10%。
既然銀行現因為海南房產泡沫而銀根緊縮，根本貸不出款，那麼就只有以預售的方式才可以一次性的募集到足夠量的資金，而且這種模式，對於沒有什麼後遺症，可以很好的解決資金問題。
事實上，這種模式也是國內地產展的主流方式，後都要走向這個模式的，只不過暫時來說限於政治等等方面的問題，還沒有內地的地產開商裡邊流傳起來，不過看起來也不遠了，遲早的事兒。
「預售的方式？」唐天浩疑惑的抬起頭，看向唐昱。
因為這種預售的方式現國才剛剛興起，早的時候只有香港那邊買樓花，這會兒也只有深圳廣州那邊才有試點，內地卻是幾乎沒有的，所以唐天浩雖然是一個規模不小的地產開商，對這個詞卻感到很陌生，不明白唐昱所說的那個「預售的方式」究竟為何。
唐天鴻也不明白唐昱話的意思，唐天鴻整天是政府工作，接觸到的人也多數是政府官員，對於商海的事情的瞭解，他還不如唐天浩瞭解的多呢。現的商業日月異的，早就和他大學讀經濟學的那會兒不一樣了，他現這個經濟學碩士可不能算是貨真價實了。
「房屋預售是興的一種銷售模式。」
唐昱為兩人解釋了起來，「國家也是剛剛出台不久，現只是深圳、廣州那邊進行試點，其他地方還沒有普及開來，我也是前段時間一份報紙上看到的，為此我還特意去圖書館查了資料。」說著轉過頭看向唐天浩，「二叔你還記得不，那回我圖書館我叫你開車來圖書館接我的那回，我正是去圖書館查找這方面的資料。」這話絕對是瞎掰，唐昱到圖書館僅僅是為了打時間，唐昱如此說只是為了打消唐天浩和唐天鴻對自己知道這事的疑惑。而且那種資料，圖書館也未必有，倒是從內部的一些件上邊能找到一些資料，一些報紙上邊估計也會提到，找找總能找到的，關鍵是給指個方向就行。
「哦，你是說遇到那個李小兵的那回？哦，我說你怎麼沒事跑去圖書館啊，原來是為了查這事啊，那你怎麼不早告訴我啊。」唐天浩唐昱的誤導下，終於想起來那天的事了。
「那不是因為那天我沒有查到什麼東西麼，之後我又去了幾次圖書館，才找到這方面的資料。」唐昱裝傻充愣般的嘿嘿一笑，話音一轉，把這個話題拋到一邊，「我去了幾次圖書館才找到這方面的資料，原來這個預售的銷售模式早很久以前國外就已經運用了，大陸這邊早實行這種銷售模式的地方是香港，內陸今年才開始實行，但是卻還沒有普及，只幾個經濟相對達的城市進行試點。如果運用這種預售的銷售模式，正好可以解決到二叔你現的資金短缺的困難。」
唐天浩一聽可以解決自己現的困難，原本苦瓜似的的臉立刻開放成一朵花般，走到唐昱的身邊，「親切」的問道，「小昱，你快說，這種預售究竟是怎麼回事，又究竟怎麼實行，如果你幫你二叔過這次危機，你要什麼，我都……」
唐天浩說到這，突然停了下來，因為他也不知道唐昱需要什麼，似乎現的唐昱什麼都不需要，他只知道唐昱很喜歡汽車，但唐昱現已經有了方建銘給他的那輛寶馬了，那可是限量版寶馬316iup，全國也沒有幾輛，再加上那和寶馬同等價值的軍牌，唐天浩知道自己恐怕也搞不來比唐昱現那輛寶馬好的車了，所以他話說道一半，便停住了，忽然腦海靈光一閃，眼前一亮，嘴角露出一絲詭異的笑容，湊近唐昱的耳朵，輕聲說道，「只要你幫助二叔我過這次難關，二叔我幫你搞定你老爸。」
如果其他人聽到這句莫名其妙的話，肯定不明白唐天浩話的意思，但是唐昱明白，唐昱知道唐天浩所說的那句「搞定老爸」是什麼意思，無非就是楊涵寧和唐昱之間的關係。不過唐天浩這話可就大了，他能夠搞定唐天鴻那才怪。
自己和楊涵寧的關係只有幾個人知道，他二叔唐天浩知道，宋宛如也無意撞破了他和楊涵寧的關係，可能鳳城區區長陶業驊因為那次聆見到唐昱和楊涵寧出雙入對，也多少能猜到兩人的關係，除了這幾個人外，其他人恐怕就不知道。
而唐昱之所以讓唐天浩知道這件事情，一是知道唐天浩不會將這件事情亂說，還有一個考慮就是希望唐天浩能自己的父母旁邊敲敲邊鼓，探探父母這邊的口風。不過這種事情，即便是現了，唐天鴻想必也不會說出來的，頂多是默認的態，若說是接受，那肯定是不可能的了。
此時聽到唐天浩說幫忙搞定自己的老爸，唐昱心自然是喜不自禁，不過也僅僅是想像罷了，唐天浩那點能耐他還不知道？自家老爸自己都搞不定，唐天浩又有什麼本事搞定，不過即使唐天浩什麼好處都不給唐昱，唐昱也不會袖手旁觀的，怎麼說唐天浩都是自己的二叔，怎麼說唐天浩這次的危機，都有自己的一部分責任，即使唐天浩任何好處都不許給自己，唐昱也會將這個預售的銷售模式告訴給唐天浩的，當然，又便宜不佔王八蛋，既然二叔許給自己好處，唐昱豈有拒絕的理由。
「這可是你說的啊，我可沒強求你，不過二叔你既然答應了，日後可要兌現你的承諾哦。」唐昱嘿嘿一笑，輕聲的說道。
「放心，你這小鬼頭，你二叔我什麼時候騙過你啊，只要你幫著你二叔我過這次難關，姓楊的那小丫頭的事情就包你二叔身上，你老媽那邊我不敢說，你老爸這邊沒問題。」唐天浩自信的說道。
聽到唐天浩信誓旦旦的話，唐昱不禁喜上心頭，只要老爸老媽他們兩個搞定了一個，就好辦了，怕的就是他倆結成聯盟，然而唐昱沒有注意到，就他暗自高興的時候，唐天浩眼神閃過的一絲狡猾的光芒。
「你們叔侄倆那嘀嘀咕咕著什麼呢，難道有啥事還要瞞著我說？」旁邊的唐天鴻看著唐昱和唐天浩神秘兮兮的樣子，不由得眉頭大皺。
「沒有沒有，二叔就是再問關於預售的事情。」聽到唐天鴻的話，唐昱一驚，迅速的說道。
「預售又不是什麼見不得人的事情，要說就大大方方的說唄，正好我也想聽聽你說的這個預售是怎麼回事？」唐天鴻似乎話有話，什麼叫見不得人的事，聽得唐昱一頭冷汗。
「所謂的房屋預售是指房地產開企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。」唐昱笑了笑，繼續說道，「這個預售模式如果真的得以實現並推行的話，那麼二叔，不僅僅是二叔，應該說是對所有的地產開商來說都是一件天大的好事，他們可以房屋還建造的時候，就可以提前收回大部分成本，不必擔心賣不出去，不用擔心房屋積壓。」
唐昱表面上笑著說著，心卻感慨，這預售的模式出現不知道是好還是不好，不可否認，預售模式的出現，從某方面的確帶動了國經濟的復甦，推動了社會的展，但是唐昱想到後世那比火箭升的還快的房價的時候，就不由得一身冷汗，有的人奮鬥了一生，為的就是擁有一棟屬於自己的房子，有的人甚至奮鬥一輩子都不夠。
後世的房價之所以升的如此飛快，和這個預售模式有著直接的關係。
房屋預售制帶來的銷售市場價格的「低開高走」，既幫助解決開商的融資問題，提供房地產開所需的資金保障，又帶來的房地產開的「暴利」。這是因為：其一，「先交錢、後交貨」降低了進入房地產開市場所需的門檻，降低了房地產商信用貸款需求，提高了開上的資金流轉能力；其二，房屋價格的定價一般會定平均價格之上，隨後房價的走高帶來的都是「額外」利潤。「持續高走」的房價極大地降低了房地產開的高風險性。房屋價格持續高走，一方面激勵和激了潛的買房者的熱情和**；另一方面也滿足了已買房者的「消費心理」或投資期待。為居住而買房的人們看到不斷走高的房價而使已買的房屋價格升值欣慰；為投資而買房的人們暗自計算著什麼時候出售，從而獲得大的投資回報。當然，缺少其它可靠的投資渠道也是吸引房屋投資資金的原因之一。
總之，唐宇認為，後世國房屋價格的持續走高的主要原因是開商與購房者相互驅動的結果。從開商的角而言，融資機制從根源上促使開商聯合起來共同推動房價高走，只有這樣，他們的資金運作才會順暢，房地產開項目才能得到順利進行。對消費者而言，或因誤導、或因對房屋市場預期值過高，很多人強烈認為房價不會「跌」，甚至會持續高漲，這無疑極大地刺激了房屋的超前消費或投資**，對後世的房價持續走高起到了推波助瀾的作用。
房地產開的融資機制需要不斷上漲的房價來配合，也就是說，融資機制是房價上漲的主要原因。如果房價不上升的話，哪個業主願意預先購買還沒有見過的房子？試想，如果房價開建設過程保持不變，絕大多數業主都會持幣待購，等到房子建成後，通過貨比三家後再決定購買。廣大買房者如果持幣待購，不知道有幾家房地產開商能夠有足夠的資金運作能力繼續從事房地產開，而這個融資機制主要的就是銀行的貸款和預售房屋的預售金。