第二十九章
我一直有個疑問，如果訴訟階段，根據開發商與銀行間的《個人住房借款保證合同》約定，開發商必須相應承擔優先回購義務，實現物權的變現，以保證銀行債權實現，化解銀行金融風險。開發商幫購房者清還欠款餘額或履行回購義務後，銀行與購房者簽訂的借款主合同消滅，抵押從合同也隨之消滅，由於法律規定抵押權不能轉讓，原來房屋的抵押權便無法實現銀行向開發商的轉移。對已替購房者償還借款或承擔了回購義務的開發商而言，其權利無法得到保障。這個問題怎麼解決呢？
雖然說現在有所謂的貸款保險，可是，真正實施起來的情況是，保險費照收不誤，除了問題拒賠也是經常的事情。我從事房地產這麼多年，最後由保險公司買單的寥寥無幾。保險公司的毫無信譽，在我看來，要使他們不改目前的經營思路，以後他們退出這個市場是早晚的事。
莫小平轉身要走，我問：「你身體沒事吧？」
她說：「沒事，對了，我找了方娜娜，她似乎不想去見李自為，你看怎麼辦？」
我想了想，說：「你盡量還是做做她的工作吧，實在不行我再去跟李自為談。」
錦峰湖畔二期很快就進入了竣工驗收備案，交樓階段。這段時間，我看房震天天和規劃局和建設局的人滾在一起。而袁莉居然天天跟一個建設局檔案室的主任混在一起，我就問她：「一個檔案室的主任至於你天天像菩薩一樣供著他嗎？」
袁莉笑了：「你是真傻假傻啊，你忘了一期咱們在《建設工程竣工驗收檔案認可書》上載的那個跟頭了嗎？那時候就是咱們忽略了檔案室這個小鬼兒。」
我說：「哦，你這麼說我倒想起來了，當時還拿了一萬塊購物卷給人家來著對吧？」
袁莉說：「就是嘛，不要老在一個地方摔跟頭，我的天總。」
我問：「竣工驗收，現在進行得怎麼樣了？」
袁莉說：「還算順利吧，規劃局那邊已經過了，特別是測繪中隊那邊由於在辦理銷售許可證的時候已經做過工作了，這回沒什麼大的事情。現在主要是建設局這邊，咱們要爭取早日取得竣工驗收備案表。」
我問：「有什麼難度嗎？」
袁莉笑了：「難度當然有了，不過消防、人防和管線驗收，咱們是讓施工單位搞定的，你知道，只有他們能搞定，要是咱們自己做這幾項驗收，肯定通不過。現在巍巍在跟蹤這個事情。一旦是這些通過，我們就可以搞質量驗收了。」
我問：「質量驗收有問題嗎？」
袁莉說：「這還要記一功給巍巍呢，她在辦理錦峰公館施工許可證的時候，不是承諾把樁基給古力介紹的公司嗎？這傢伙可能因為也是剛當官，還不大會用，可能也有怕咱們不給工程他的緣故，他滿口答應，竣工驗收由他包過。」
我說：「還是不要掉以輕心，之前還是請請相關人士，不要怕花錢。」
袁莉說：「我明白。保證完成組織交給的任務。」說完，還學著解放軍向我來了個敬禮。
錦峰公館的施工許可證到手以後，我立刻開始運作丁辰所說的那個舊城改造項目，那個項目事實上也是一個老舊的工業區，只不過是因為它的位置更好，屬於區域的地王的性質，所以引人注目。
考慮到如果是以政府的名義直接與我簽合同會引起非議，所以，丁辰叫我以這個工業區的原業主村委會以合作開發的名義簽了這個合同。這樣就避免了直接與政府簽的一些麻煩，並且在地價上也可以公開地享受優惠政策，只交地價的十分之一即可。至於對村裡，我們與其協商，返給他們一定的商業面積和住宅面積即可。不過，這個項目也有些麻煩，那就是沿街有幾棟房子的產權是私人的，所以，要走協議拆遷的路子。
這樣我算起來，我基本上不用怎麼動錢就可以拿下這個項目，所以，用錦峰公館項目貸款的事情我就暫時擱置下來了，為此，余巧柔似乎很失望。
說到舊城改造，儘管公開招拍掛制度實施後，經營性用地的出讓表面上已經實現透明化，但眾多前後環節仍留有協議的性質。關係在這個過程中起到了決定性的作用，政府「意向」企業拿地那是避免不了的。具體做法就是在土地招拍掛出讓時，先以苛刻的規劃條件嚇跑沒有關係的公司，而只留下心中有底的、與部門和官員達成默契的公司。或者邀請一些願意友情客串的公司，幫助炒高價格，將土地高額托付給某個公司，土地拿到以後再以種種借口減免地價或者配套費。
我在這塊地拿的過程大家想都可以想得到，就是不算丁辰這一塊就給村裡和政府相關人員的好處那都是一個相當可觀的數字。
在那這塊地的過程中，我發現了一個很重要的東西，那就是法律。以前，我公司只是有一個法律顧問而已，但是，現在，我準備成立一個法務部，把以前合約部的一些工作規範起來。
舉個例子，就說與地塊周圍那幾個業主的談判，這就需要軟硬兼施。首先是咱們在法律上要佔有絕對的優勢。舊城改造，我的目的是以比較低的價格收購舊房，改建後以比較高價格出售。這樣，在收購環節上就要下功夫。按要求收購舊房都會由所謂中立的評估師進行評估，政府按照評估結果聯合選定的公司對被拆遷房進行補償。由於我們是評估師的大客戶，而每個舊房所有者是評估師的散客，所以這種制度本身就對我們有利，再加上政府需要我們共同推行舊城改造，有共同的目的，在仲裁過程中肯定有利於我們。那麼拆遷過程出現低價收購的情況就是這種制度安排的必然結果。當然，評估師是政府指定的，這點大家根本用不著懷疑。
房地產不是有錢就能開發的，嚴格地說，不能按市場規律進行開發。這裡面靠的就是關係，而關係的維護就是靠大家約定俗成的那些規則，任何不遵守這個規則的人，你根本別想扎到這個圈子裡邊來。
「天祐，今天我陪方娜娜去看了李自為。」莫小平把回款進度表拿給我。
我問：「他倆和好了嗎？」
莫小平說：「我沒有再旁邊聽，看方娜娜的表現還算行吧？」
我說：「但願他們能重新開始，對了，方娜娜現在在做什麼？」
莫小平問：「怎麼？你還要給她安排一個工作？」
我說：「我有個想法，你聽聽行不行。這個方娜娜家裡是蠻困難的，要是老沒工作她就會想辦法，閩哲是肯定不會再理她了，因為她現在沒錢，滿足不了他的需要。但是，沒錢方娜娜就會想辦法，她長得又很漂亮，找個人包起來是很容易的事情。如果那樣，李自為就更受打擊了。我看不妨安排方娜娜到物業公司去給王凱當副手，現在物業公司不是缺人嗎？」
莫小平說：「我看你是想把她放在你目光之內，這樣你就好隨時知道她的動向了是不是？」
我笑了：「啥事都瞞不過你的眼睛。看樣子以後我別想幹出點什麼事來？」
莫小平說：「你敢？不過，我現在就是擔心方娜娜肯不肯去物業公司，因為她畢竟是從公司出去的，再回來她面子上能不能過得去呢？」
我說：「這就要你去做工作了？另外，你拿幾千塊給她，說是公司對她出來的一點慰問。」
莫小平有些不高興：「這坐牢還坐出功來了呢？」
我說：「這不是為了安撫李自為嗎？只要李自為心態穩定，咱們不就贏了？」
莫小平說：「行，你總是有理？」
我笑了，問：「你不是吃醋了吧？」
莫小平白了我一眼：「我吃醋？我要是吃醋早成泡菜了。」