第二章
經常有朋友問我，一個平方米的房子的成本有多少？我告訴他，其實，直接成本很小，比如我這個項目，建築成本大概在1850-2500之間。包括：土建，裝飾，園林，水電！土建是指毛坯大概1200元m2，包括地下室和基礎；裝飾部分80元/m2，包括外牆磚，入戶門，欄杆和鋁合金窗等；園林大概550元/m2；水電大概250元/m2，包括電纜，智能安裝，及室外排水設施。
其實，要算房子的成本還要加上營銷成本、財務成本、各種營業稅、土地增值稅等等。
就說，那容積率吧，我要不是通過卿至泰把它提高了，就原來批的1.7，我根本賺不到什麼錢。
說到這裡，我不免又要囉嗦幾句，說說什麼是容積率。容積率就是總建築面積與用地面積的比率。可是，國家還有個規定，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3。嘿嘿，要是都按這個來，在考慮到光照指數，開發商根本賺不到錢。所以，大家就各顯神通提高容積率。關鍵是送多少錢。容積率相對真實的只有別墅。所以更加賣得死貴。
放眼全國，無論哪裡，開發商和規劃局都在一起愚弄人民。當然其中的公關費很可觀，但與房價利潤相比實在是太划算了。
正因為容積率是可以托關係修改的，所以，沒有哪個開發商會傻傻的按照既定好的容積率來開發。
我曾經跟卿至泰說過這樣的話：「麵粉漲價了，包子饅頭能不漲？」他笑了，我也笑了。
大家在罵房地產商黑心致使房價猛漲的時候，誰也沒有注意土地現價早已漲過房價的漲幅了。現在地方財政就是土地財政，地方政府拚命要賣土地賺錢，中央想控制都控制不了，你看現在全國各地哪個城市的城區面積都在不斷蔓延。房價的高低有無標準。答：房價乃政府能夠忍受的價格，房產現象只是中國政治經濟體系的一個表徵。
我有時覺得政府官員真的是很蠢，一塊地，如果作為住房用地來賣，那麼他所得到的稅收只有賣房那麼一次的稅收，而一套房子可用年限至少有4-50年，甚至70年也就是說政府這4-50年就收這麼一次稅。但如果作為工業用地，做廠房，做企業，那麼政府可以年年向企業商家收稅，所以對於政府來說賣地建房是下下策的方法。但是，為什麼他們還要買呢？因為一個地方的一屆領導做多干五年，他做事只管這五年自己的財政收入，至於五年以後，他都不知道調到什麼地方去了，所以，一屆又一屆政府是只管現在不管將來啊！
現在最搞笑的還是那個招掛拍制度。據說這個制度是向香港學習的，可是人家那是民主社會，法律多健全啊？可是在內地，這制度一出台就為政府官員遊戲法律提供了更多的空間。沒實行這個制度以前買土地，一般只需要出個10來萬撐死100來萬忽悠賄賂一下國土局的實權人士乃至一把手，那麼土地譬如說本來價值1000萬的土地，一把手銀子撈足大筆一揮也許2，300萬就搞到手了，反正都是公家的地。而現在呢？實行的正規的招拍掛，一般人就不大敢便宜賣了，你要敢這樣做，不是下台也得雙規，官員們心裡也是有點忌憚的。