第三百六十五章論戰◎
寧靜蕾詳細、客觀的對陽光集團目前的狀況進行了分析報告，同時也闡述了自己對陽光集團未來的發展方向和總體規劃，而且講得有禮有節，幾乎完美。
先不評論她的方案有沒有經過實戰的考驗，單單只是這一套一套的理論，就讓凌軒和諸女都為之折服，她一點沒辜負盧廣盛用百萬年薪的代價請回來。
陶菲菲和唐纖纖她們聽了寧靜蕾的分析和規劃，她們就知道陽光集團用不上自己插腳進行管理協助了，有寧靜蕾這樣的人才，再加上她組建的團隊，相信足以讓凌軒在商業戰場上游刃有餘。
「凌總，你看一對下，這裡有一份競標書。」寧靜蕾講完了自己的分析和規劃，一陣交流之後，她很快就轉入到工作的角色中，她從旁邊的文書中取出一份文件遞給了凌軒。
寧靜蕾道：「這是下午就要開始的政府投標會，主要是政府想盤活市中心的爛尾樓，我們陽光集團已經報名參加的競標。」
凌軒有聽盧廣盛說過這件事情，今天上班最重要的一件事情也是去參加這個投標會。每一個參與投標的單位都向拍賣行押了兩千萬做保證金，由此可見政府非常的看中這一次競標。
「我想聽一下你的分析。」凌軒對著寧靜蕾說道。
寧靜蕾點點頭，道：「這一次政府拍賣的爛尾樓一共是五個，每一個都是單獨拍售。最高的一個起拍價格是一點五億，是位於市中心中山路上的四十八層爛尾樓，總建築面積是十二萬平方米，最低的是江岸的三十二層爛尾樓建築，起拍是五千萬，建築面積是十萬平方米。另外三個盤，一個是在城東商業中心的國際廣場附近，三十七層，建築面積八萬六千平方米，起拍價格是六千萬；江岸靠近翠湖邊二十八層建築，建築面積十六萬平方米，起拍價格一點二億，還有一個就是靠近火車站附近的爛尾樓，樓高二十層，建築面積六萬七千平方米，起拍價格六千萬。這五個樓盤我都看過，最具商業投資價值的應該江岸那兩棟爛尾樓，如果我們能以總資金兩億以下拍得，加上需償還的債權兩億三千萬，一共是四億三千萬的投資。後面改建裝修的成本控制在七千萬，成本總體控制在五億以內，我就能確保這兩棟樓可以純賺兩億以上。」
林紫薇一旁道：「按照你的算法，兩棟爛尾樓面積加起來是二十六萬平方米，如果是投資五億，每平方米的成本就是一千九百多元，扣除銷售提成和推廣的費用，每平方米的成本會達到兩千兩百元左右。如果要想創造兩億以上的利潤，那就需要賣三千元一平米的價格。」
周雅卿一旁點頭的補充道：「三千元的價格，如果是市中心的商業寫字樓，的確是很便宜，目前n市的平均樓價就是三千元左右。但是考慮到岸邊不是繁華的地段，如果用來做寫字樓，只怕很難賣得出。就像我們投資的國際商貿大廈一樣，資金會被牢套在裡面。因此你這數字上的分析看上去很美，就是不知道什麼時候能收回我們的投資？」
凌軒點點頭，道：「廣盛，你覺得呢？」
盧廣盛道：「凌總，我贊同周總的看法。如果是投資寫字樓，我建議競拍市中心中山路上的爛尾樓，那裡的價格可以賣到五千甚至更高，那可以產生六億的營業額，如果我們是兩億拿下，加上債權一億，再加上裝修銷售推廣成本一億，純利潤兩億不成問題。」
凌軒微笑的道：「可是我們國際商貿大廈地處整個城市的cbd的中心，交通方便，公司雲集，我們這裡才賣五千一平方米，而且還是全新五星級的寫字樓。大家都知道，我們賣了五年的項目，現在還有五萬平方米的空置樓層，你說我們拿什麼讓人們去買中山路那一棟沉睡了十年的爛尾樓做辦公樓？」
「這個∼∼」盧廣盛不說話。
寧靜蕾道：「我建議公司不要投標中山路的爛尾樓，因為即使我們能賣完它，也會是三年以後的事情。三年對於房地產投資來說不算長，可是對於我們公司想繼續保持高投資高產出的話，會出現資金鏈掉鏈子的危險。」
周雅卿道：「寧經理，你讓公司投資江岸那兩棟爛尾樓，豈不是存在更大的危險？雖然說三千一平米的價格很有競爭力，可是相比三千五到四千八的中央區域，他也是一點優勢都不存在的。你說的那兩棟爛尾樓能在什麼時候收回投資成本？」
寧靜蕾顯得很有自信的道：「一年，只需要一年的時間就可以純賺兩億。」
周雅卿覺得不可能的說道：「這……這怎麼可能？要知道之前富皇投資的房地產，最快也是三年才產生利潤的。」
寧靜蕾道：「新建的房地產項目設計土地競標、項目設立、審批，搬遷原住戶、規劃，直至建設、銷售，這都需要時間。爛尾樓重建不一樣，只要我們資金到位，完全可以一邊裝修一邊銷售。我的計劃是在裝修重建完成的時候，銷售至少完成百分之八十以上。」
盧廣盛覺得有點不可思議的道：「你就這麼有把握？」
凌軒思想了一下，淡淡的道：「寧經理，你讓我猜一下，你是不是計劃把那兩棟爛尾樓建成住宅樓？」
寧靜蕾點頭的道：「凌總，你說得不錯。目前商業寫字樓的均價已經是五千元一平米，但是很多房地產商為了追求高利潤高產出，還在不斷的籌建，遠遠超出了n市對於商業鋪面和寫字樓的需求，是明顯的供大於求，嚴重飽和狀態。但是住宅樓就不一樣，住宅目前的平均價格是三千，但是這已經包括的郊區和周邊縣城的價格，如果但是以五大城區住宅均價來算，已經達到三千八百元一平米。岸邊這兩棟爛尾樓處於市中心，而且都有江景景觀，另外還有翠湖生態景觀，這樣地段的住宅已經是四千五以上的價格，大大超出了普通寫字樓的價格。考慮到是爛尾樓的原因，我們的價格只能在三千多一點，但是足以讓我們產生兩億的利潤。」
盧廣盛道：「寧經理，我還有一個問題，如果我們把爛尾樓建成住宅，那這樣的大宅，少說四五十萬一套，按照這樣的價格，完全可以購買新建很好的房子了。考慮到現在購買房子的大多是投資買房，爛尾樓本身就不具備投資的價值，試想，誰會投資購買一套十年的爛尾樓住宅？因此投資這樣的爛尾樓，同樣不可避免被牢套資金的可能。」
寧靜蕾冷靜的分析道：「所以下面就是我闡述的一個重點，為什麼要投資岸邊的爛尾樓，我是經過對比和考慮的。首先我想明確一點，我投資這兩棟爛尾樓並不是為了給炒房投資用的，我是實實在在想給這個城市購房一族提供一次購房的機會。我建議這兩棟爛尾樓集中籌建小戶型，戶型建築面積以七十平方米以下的為主，而且四十多平方米的戶型佔百分之六十以上。」
一旁沉默已久的蘇楠一聽，不無擔心的道：「四十平米的戶型？那不是單間嘛？除開公攤百分之十五，真正能實用面積沒有多少了？這樣連廚房客廳都沒有的房子，會有人買嗎？」
寧靜蕾道：「我考察過這兩棟爛尾樓，因為當初的規劃是寫字樓，因此樓層非常高，高度在四米五和四點八米不等，非常適合建開放式躍層。」
盧廣盛道：「開放式躍層？！是不是樓中樓那種？」
寧靜蕾道：「嚴格意義上不算是樓中樓，只不過是將一層樓建成兩層的使用空間。底下是廚房、浴室、客廳，隔層則是睡房。我考察過日本的樓房，他們很多都是採用這樣的建築方法節省資源。除開客廳的空間保持高度，其它地方的空間一分為二，下面兩米高，上面樓房是一米五，雖然有點矮，但是考慮到實用和休息，因此非常合適了，四十平米的房子可以開兩個房間，每個十多平方米。我們替購房者雙一筆帳，他們只需花建築面積的錢，就可以買到雙倍的實用面積，四十平方米的面積變成了六七十平方。而七十平方的房子變成了一百多平方，而且更重要的一點，就是首付低，月供少，這非常適合外來打工一族。想一下，租一套房子要月供四五百元，但是購買一套四十平方米兩房一廳的小戶型，首付兩萬多，每月按揭只需六百元，你會租房還是買房？而且江岸這兩棟爛尾樓的位置絕對是上班一族理想的居所距離，這是我另外一個自信的原因。」
「好，很好∼∼」凌軒聽了，帶頭給寧靜蕾鼓掌歡呼，一邊說道：「你們還有其它的問題嗎？如果沒有，我們就按寧經理說的去投標。」
諸女和盧廣盛跟著一起為寧靜蕾的方案鼓掌，讓這個冰雪美人也為之動容，這可是她到任來的第一個大方案，其實她一開始根本沒有把握，但是凌軒的話讓她充滿了自信。
周雅卿一旁微笑的道：「為什麼我們不把其它的五棟爛尾樓全部拿下做為小戶型投資？」
寧靜蕾道：「最重要的是其它爛尾樓的樓層高度不足以建構開放式躍層，他們的高度只有三米六，而且地處中心繁華地帶，投標成本太高，很難有利潤的。」
凌軒點點頭的道：「一會兒投標會上，舉牌競拍由寧經理負責。」
盧廣盛一愣，道：「凌總，你不出面嗎？」
凌軒道：「我還是不宜過早的出現在媒體的面前，主要是想避開一些不必要的麻煩。由你和寧經理出面，我和雅卿她們在幕後看著就可以，我會坐在你們旁邊的，放心。」
盧廣盛道：「凌總，我不是這個意思，我只是覺得這麼重要的場面，如果你出面了，正好是你對同行和政府要員的一次推廣公關機會。」
凌軒拍拍盧廣盛的肩膀，微笑的道：「廣盛，機會還在後面。走，看看我們的辦公室去，順便參觀一下整個管理中心∼∼」
「凌總，你這邊請∼∼」美女寧靜蕾在前面給凌軒開路的說道。
看著寧靜蕾知性的美麗，凌軒就有種說不出的奇妙感覺，這美女會成為自己行宮美女中的一員嗎？或許，這個挑戰會比葉鳳更加的艱難。