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龍騰世紀 第十五章 爛尾樓的春天 文 / 重回財富大時代

    運傑投資的重點還是放在了房地產上面,這次接受了教訓,只搞短平快的項目。滬海的市場還沒有擺脫低迷的狀態,很多樓盤資金鏈斷裂,這個時期爛尾樓比比皆是。官方也覺得很沒臉面,主幹道上露著猙獰面目的骨架樹在那裡,很不好看,對不起東方大都市的名聲。

    新宇大廈於93年正式啟動,這個時間有點尷尬。因為從房地產市場的波動上看,91年至98年是增長和宏觀調控期,新宇大廈是出在下行拐點上。新宇大廈位於浦東,東家是香港新宇有限公司。92年新宇公司積極投身浦東開,與浦東投資開公司簽訂了土地轉讓合同,展的便是新宇大廈項目。該地塊面積68oo平方米,轉讓價格為6oo美元/平方米,總價為4o8萬美元。原規劃中的新宇大廈為一幢高級商辦樓,建築面積逾4萬平方米。

    許多外資開商,都是在那一時期通過買地開進入滬海房地產市場的。港資、台資、新加坡、印尼等居多。這些外資很倒霉,東南亞金融危機和宏觀調控交織之下,小的當場就掛了,留下來的也多數在虧損中,新宇公司便是倒霉的前者。

    94年1o月,對於已建至地面8層的新宇大廈,新宇公司想通過對外預售回收部分資金,宏觀調控開始了,房地產作為調控重點,樓市迅變得低迷而落空。定金、預售款始終是開商資金鏈上的重要一環。顯然,這一環沒扣好加劇了新宇大廈的資金問題,也使新宇公司陷入窘境。

    95年4月,新宇大廈開到房屋結構第12層,終因缺乏後續資金而停建。在停建二年後,經協商,新宇公司將整個項目以公司股權轉讓方式賣給了香港利豐有限公司。然而好景不長,因拖欠上千萬元的工程款,香港利豐公司被施工單位泰寧市建築公司告上法庭,隨後又加上新宇公司拖欠銀行巨額貸款的經濟糾紛,新宇大廈最終被法院判決清償,由市高院主持執行拍賣。歷時三年之久的四次流拍後,第五輪的拍賣廣告登在了報紙上。

    文傑去新宇大廈工地,彩鋼板的圍牆早已搖搖欲墜,野草生命力很強,已經有一人多高了。看工地的老頭是泰寧市建築公司的,在這裡住了三年,接待過好幾撥看樓的,文傑當然不懂建築,請來的工程師們去查看建築情況,文傑和老人家聊天。

    「看工地辛苦嗎?」文傑說。

    老頭說著一口家鄉話:「不幸苦,兒子在滬海打工,看工地一家人不用租房子了,老太婆也來了,給人家做鐘點工,錢來得比鄉下快多了。」

    滬海的房租不便宜,住到郊區上班不方便,市區房租一個月起碼五六百,這老頭一家每月多掙五六百,看來日子過得不壞。再看工地上堆著,老頭收來的舊報紙、寶特瓶、易拉罐,又是一筆收入。

    「這工地開工了你就幹不成廢品生意了。」文傑開玩笑說。

    老頭一臉無所謂:「滬海這種工地多的是,這家不干可以干別家。」

    工程師們看得差不多了,圍攏來商量著,這工程前面做的還不錯。不過打下去的樁,澆在混凝土裡的鋼筋,要別人接手有得要談了,最好還是讓前面的施工隊接著干。思路有了以後,運傑投資把泰寧市建築公司請來,一起協商解決辦法。

    泰寧市建築公司的老總特地趕到滬海,工程是他小舅子承包的,前期為了接活花費的那些不說,墊資的一千多萬也是銀行的,小舅子兩手一攤幹別的去了,爛攤子只有這個當姐夫的接,要不然日子真的過不下去了。

    有人願意出錢,這死錢可以盤活,老總笑得很開心。至於接下去的工程,價錢肯定會重談,不管怎樣總比沒活幹要強得多,這工地當初香港監理看得緊,沒怎麼偷工減料,曬了三年太陽根本不會出事。

    和建築公司談妥後,雙方簽了一份備忘錄,因為還有香港利豐公司要談,麗莎去香港談了一個星期,利豐公司早已歇業,幾個曾經的大股東一起開了個會,官司不了無法在大6做生意,幾個人也願意配合,把所有建築、地質資料整理了出來,以備將來移交給運傑投資。

    運傑投資方面願意接手,銀行和高院方面終於鬆了口氣,等著運傑投資專門註冊了新森國際有限公司,拍賣時間也配合著延期了。拍賣會現場冷冷清清的,除了法院方面請來的媒體和運傑投資的員工見不到其他人。拍賣價方面早已作了溝通,也沒有競爭者,新宇大廈被新森國際有限公司以32oo萬元的底價接盤。曾經的兩位香港東家則黯然退出,配合著把資料全部移交了,之後這家公司註銷,再沒聽到他們那些大股東的任何消息。

    舊的規劃要變更,圖紙不能直接用,原來的用途是辦公樓,這一帶並不是商務區,成不了氣候。看在交通比較方便,規劃中的地鐵車站就在旁邊。經濟危機過去後,滬海會有大展,高檔的公寓是一個國際大都市所必需的,紐約就有很多高檔酒店式公寓,適合白領、金領和喜歡熱鬧的富豪。

    新規劃為32層樓高、建築面積約4.1萬平方米的盛世新森廣場,四層裙房和十四層以下做商用,十五層以上是3oo套,平均建築面積75平米的小戶型、精裝修、全配置的產權式酒店公寓。泰寧市建築公司在收到12oo萬的工程款後,願意繼續承建。銀行收回了2ooo萬元貸款,信貸科長帶隊請麗莎吃了飯,表示會繼續全力項目進行。

    飯要一口一口的吃,項目一個接一個的談,暑假的時間很充裕,跟著專業的團隊能學到很多東西,接下來的這個項目,不是運傑投資區找來的,是城中區官方派人來談的,這個項目不是沒人接手,那家浙江公司出價太低,官方希望價格能上去一點。

    有了盛世新森廣場項目,新森國際有限公司的註冊資金是十億,存在銀行裡肯定是白癡的行為,當然希望盡快多拿下幾個大的項目。這個中大商廈是個好機會,中大商廈座落於延安路上,緊臨延安路高架,與展覽中心、馬勒別墅毗鄰,到淮海路十分方便,步行時間幾分鐘,居於南京路、淮海路兩大cbd之間,地理位置優越。

    中大商廈是96年規劃批准的用地,99年結構封頂後停工,但其正對延安路高架,巨大的建築物有礙觀瞻。於是被籠罩上了巨大的牆面廣告,工程爛尾仍能賺取廣告收入,不得不說人的聰明才智是無窮的。

    中大商廈在開過程中,內部矛盾導致該項目在99年完成結構封頂後停工。牽扯多宗債務糾紛,中大集團被貸款銀行、工程承包商等相關單位告上法庭。在執行過程中,中院查封了中大商廈在建工程。

    商廈為鋼混結構,分為地上1o層和地下1層,規劃面積約1.2萬平方,以辦公為主,兼設銀行、商務、餐廳。中大商廈在建項目由1.o2億起拍,經過十多個回合的競價,浙江那家公司把價格叫到了1.2億,文傑直接就叫上了1.3億元,那家公司不再出價。以目前的市場情況元可能真的沒什麼利潤可言,再投入上億的資金收尾,市場人氣低迷,收回投資可能也成問題,不過區裡很滿意,多出來的一千萬可以把幾個方面都擺平了。

    中大商廈外罩的廣告牌開始拆除,搭起了腳手架,掛出了東方新森大廈的名牌,標明其建設單位是新森國際有限公司,施工單位為滬海建有限公司。東方新森大廈依然延用老的規劃,由於結構已經封頂,手續審批辦理完成後,運傑投資成立了東方新森大廈管理部,正式進入了招商階段。先對於運傑投資來說,招商的難度比別人小了一點,外資銀行在滬海設立分行後,也希望擴大業務,在cbd中心區設立窗口也是計劃之中的事情。有華爾街的背景,外國人也講人情世故的。

    文傑依靠著麗莎從紐約召來的房地產市場開團隊,其中有白人也有abc和國內出去的,這群人是靠敏銳的市場嗅覺而生存的。經過了前幾個月的考察後,要展開的是另一個重頭戲,廉價假日酒店項目。一方面滬海,甚至是整個大6,沒有一家類似美國汽車旅館的公司,高檔酒店管理集團不少,廉價酒店項目無人問津,為了這個項目,rcc不惜斥資一千萬美元,收購了美國西海岸的一家小型連鎖汽車旅館,併入renta11ine網站運行。rcc從連鎖旅館管理層中抽調了人員,補充到滬海的廉價假日酒店項目中。

    宏觀調控還在繼續,銀行收縮銀根,不說大型企業日子難過,滬海是老工業城市,很多在市區或近郊,開了幾十年的國營工廠早已陷入了困境。官方無力繼續經營,賣出去又無法吸引投資者,雞肋和垃圾留在那裡苦苦掙扎。所以海森假日酒店管理公司的成立,得到了廣泛的,海森假日賣下了舊廠房,改擴建成假日酒店,酒店員工都是原廠的四零五零人員。

    市區兩級的解困、就業機構全力推動,官方媒體連番轟炸,麗莎幾乎成了愛國華人的典範。一個abc不遠萬里來到滬海,無私地幫助四零五零下崗工人和社會弱勢群體,這是愛國主義精神的體現。文傑躲在邊上偷笑,運傑投資的老外們也在偷笑,全市在一年內開出五十家連鎖店,年銷售額可以達到二億,毛利過一億,一年就能收回投資。等到在全國一二線城市鋪開,連鎖店開到五百家規模時,每年的淨利就可以達到上億美元。

    風險低投資小,滬海五十家假日酒店的投入不到一億。這些紐約律師都不是吃飯長大的,領導們太幼稚,這些地現在的價格很低,如果以後市場開始啟動,立刻就可以推倒重建。現在可以一邊經營一邊觀望,再用加盟方式不斷擴大地盤,幾年以後海森假日酒店的品牌家喻戶曉時,就可以靠著特許加盟繼續撈錢。用一億啟動,幾年之內增值百倍,不冒風險、不用擔心損失。
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