第247章房屋預售制的弊端
不知不覺間，唐昱的身影已經牢牢地駐紮進沈芸的心，或許，從唐昱將沈芸從湖水就出來後，唐昱就已經闖進了她的心，無論是之後的學習游泳時被唐昱暗佔了不少的便宜，還是一院從陳怡口探聽到的唐昱的事情，事情一件一件的過去，唐昱已經牢牢地佔據了沈芸的心。
之前沈芸還沒有意識到唐昱自己心的位置，直到前幾天打電話，但聽到唐昱有事情不會來為自己慶祝生日的時候，那種失望酸澀的想哭的感覺，才讓沈芸徹底的意識到，這個和自己年齡相仿，但思想卻不差成人的男孩子，自己心底的位子竟然這樣重要。
當看到唐昱從廚房，從那昏暗的朦朧托著蛋糕走出來的時候，沈芸的心突然間充斥這一種以前似乎從來沒有感受過的滿足與甜蜜，這幾天心的那股郁氣也唐昱的生日快樂歌瞬間消散。
而那暖心的圍脖，不但套住了沈芸的脖子，不但溫暖了她的心，同時也套住了她的感情，溫暖了她的靈魂，唐昱不知道，這個小小的圍脖，似乎已經成為了兩人割不斷的牽連。
驟然嬌軀滿懷，即使是唐昱這種大叔級的思想，也不由得愣神，特別還是當著沈睿鴻他們的面，看著他們戲謔的眼神，城牆般厚的臉皮也不由得紅了起來。
很快，唐昱便恢復了平靜，臉上的紅暈只是一閃而逝，拍了拍沈芸的粉背，開玩笑的說道，「好了，壞丫頭，不會就一條圍脖，你就感動的以身相許。」
沈芸抬起頭，揉了揉通紅的大眼睛，雙眼通紅的錘了唐昱前胸一下，「壞小子，都怪你。」沈芸可沒有唐昱那種厚的臉皮，宋宛如揶揄的目光下，羞得抬不起頭來。
摸了摸鼻子，唐昱輕聲一笑，牽起沈芸的手走到向飯桌，「快走，我們的小壽星，快來吃飯，再不吃可就涼了，這可是我精心準備的一桌飯菜啊，來嘗嘗，我的手藝有沒有那個廚師好，哈哈哈。」
「嗯。」沈芸如同一個聽話的小媳婦一樣，低著頭任由唐昱牽著手。剛走兩步，突然想到了什麼，「啊，等等。」
唐昱疑惑的回頭看向沈芸。
「等我，等我先把這個圍脖放起來，免得一會兒吃飯的時候弄髒了。」沈芸紅著臉低著頭輕聲說道。
「嗯。去。」唐昱笑了笑，鬆開了沈芸的手，親自將那圍脖從沈芸雪白的脖頸上拿下來，放到她的手。
深深的看了唐昱一眼，沈芸轉身向樓上自己的房間走去。
飯後，沈睿鴻又再次將唐昱叫到書房，問了一聲關於房產預售模式的效果。
整個遼海，東陵是第一個引進這種銷售模式的地方，這種模式國剛剛從國外引進來不就，還只是深圳廣州那邊進行試點，東陵引進這種模式，作為省長的沈睿鴻自然是知道一點，而且他還知道是綠都第一個敢吃這個螃蟹，做了實驗，所以沈睿鴻才如此問唐昱，他是知道綠都和唐家的關係，沈睿鴻甚至有一種感覺，引進這個型的銷售模式的注意，應該和身前這個給了自己多次驚喜的小子有關係，這小子經商上邊的天賦，著實有些嚇人，像這種透著股鮮味道的模式，倒有些像是出自他的手筆。
唐昱點了點頭，既然沈睿鴻問了，唐昱也就如實說，再說這種事情又不是什麼機密，「二叔的，效果很不錯，不但資金方面的問題完全解決了，而且還從裡面提前收回一些成本。」
沈睿鴻點了點頭，眉頭輕輕皺起，又問了一句，「你對這種模式怎樣看。」
沈睿鴻果然不愧是省長，唐昱從這問話就看出了沈睿鴻已經看出來這種模式的一些弊端，他這個省長畢竟是要放眼全省的，全省哪個地方有了成績自然少不了他的，不過哪兒有問題，他這個省政府的一把手自然也是要擔責任的。
對於房屋預售，也就是所謂的期房，樓花，其實也是存著各種各樣的缺點的。
要知道，這種預售模式，也可以叫做商品房銷售模式可是剛剛興起的一種模式，這種模式的效果還沒有完全顯現出來，沈睿鴻便從裡面看出來其影響，這可能就是角和高問題，站沈睿鴻這種高的人，看待問題的角也會不同，而且往往可以一下子抓住事情的本質。
事實上，預售的弊端實幾年後才逐漸顯現出來的，唐昱上學時候做過一些這方面的數據調查，對這裡面的弊端雖不敢說瞭如指掌，但也都大致瞭解。
商品房銷售大的弊端就是推使房價不斷地上漲，這種售樓模式，完全屬於資本運作的範疇，而這種資本的運作成本又很高，其間無論是地產商還是地方政府，以及銀行、開商，代理商，建築商，都要從賺一筆，導致這種資本運作的成本相當的高，遠遠超過了房產本身的價值。
唐昱轉世前，無數人奮鬥了一生，卻只是為了得到一間屬於自己的小房子，有無數人即使奮鬥了一生，卻也得不到一個屬於自己的完整的家。當然，這種情況，與國人本身的觀念也是分不開的，國人歷來的觀點，都是希望有一套自家的房子的。
唐昱曾經聽到過這樣一個冷笑話，說有一個北京商人，冰島買了十平方千米的土地，佔了冰島總面積的1%，但是資金卻有些緊張，一時間籌不出這麼多的錢，不得已，他將北京的一套十平的房子賣掉，於是籌集到了資金……這個冷笑話的話雖然不都是事實，有些誇大，但是也可以從側面看到國的房價，特別是大城市一線二線的城市，房價飆升了何種地步，那是壓都壓不住。唐昱前世的時候，國內不正常的房價自然也引來國家的干預，但是地產，本身就代表著一個龐大的利益集團，而且還是關係到國計民生的大事兒，自然不是單單出台幾個政策就能讓房價穩定下來的。
即使是國家進行一系列的調控，也只是把房價穩定一個階段，卻依舊不能讓房價冷卻下去。
唐昱看來，房屋預售制是造成後世房價居高不下的重要原因之一。當然，自然不僅僅是這個原因的，房價高，有當年稅改把土地轉讓的費用歸入地方的原因，有高額的資本運作費用的原因，有各方利益集團推動的原因，有國人對房子情有獨鍾的原因，有資本過熱的原因，有通脹的原因，有許多當政者希望用地產來拉動內需的原因等等……房屋預售制下，房地產開商不僅能以低成本使用銀行資金、無息佔用購房者的預繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔房屋的存貨成本。所以開商後世經常高呼的所謂「期房價格低」只是假象，實際上房地產開商使用各種策略讓房價持續上升。
而預售制大的危害於，當開商提前拿到預收款，提前收回大部分乃至全部成本之後，他們就沒有了後顧之憂，便通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲，而房價的上漲又為開商方便地收取下一個項目的預收款創造了條件，因為房價上漲過程，買漲不買跌的心理推動下，人們未來房價增值的預期會推動房價屢創高。
國房屋預售制的潛的風險轉嫁給消費者和銀行；通過「炒樓花」等製造樓市虛假緊缺，藉機囤積抬高價格；逐步提高房價慢慢賣，造成期房價格低的幻覺等。
國外也有房屋預售。美國，房屋預售基本上生房地產市場比較「熱」的地方，如21世紀初的大華府地區。一般開商要求1萬-2萬美金的預售款，占總房價的比例一般都不大。
業主願意支付預售款的原因是：房地產市場火熱，預期的房價上漲比較確定；預售款占總房價的比例比較小，如果因對建成後的房子不滿意或者其它不可控制因素想要退房，風險和損失都不大。對開商而言，房屋預售可以減少市場成本和提高資金流轉速，而可能的損失是預售價與建成後房價之間的差值。但是考慮到未來房地產市場的不確定性，這個可能損失的經濟價值的期待值要比這個差值要小。
唐昱不想將這些弊端都告訴給沈睿鴻，畢竟這些東西大部分偶是後世經過十幾年的房地產市場的起伏總結出來的，唐昱可沒有想好用什麼樣的理由解釋自己為什麼知道的這些，若是現就說出來，那可有些匪夷所思聳人聽聞了，還是要一步步的來。
房屋預售模式也可以說是房屋預售模式是國經濟展必不可少的一環，即使是唐昱知道這種模式給未來的國國民帶來強大的經濟壓力，可是這就是歷史的進程，預售模式勢必是國經濟展史上重要的一環之一，唐昱即使是重生過來的人，也無法改變這點，畢竟唐昱是人，即使重生，他也是人，而不是神。
不過唐昱還是打算將一些影響和一些必要的措施告訴給沈睿鴻，有些事情能早做好防範，總比以後面臨著房地產的瘋狂的時候而措手不及。
而且唐昱也知道，從剛剛沈睿鴻的表情和問話上面，就可以看出來，沈睿鴻已經預見到了將來房地產的一些泡沫，自己的意見和建議，完全都有可能多此一舉。
「預售模式不可否認的，是一種十分穎且大膽的銷售手段，可以預見，這種模式的帶動下，前不久的地產泡沫所帶來的影響會短時間內消失，房地產商的春天即將到來。」唐昱低頭想了想，思考著自己的措詞，繼續道，「但是利益之後，又隱藏著很大的風險。」
說到這，唐昱嚥了一口口水，忽然感覺到有些口渴剛剛吃了點蛋糕，那蛋糕太甜了。「那個，沈伯伯，有水嗎，我想喝口水。」
沈睿鴻微微一笑，指了指唐昱旁邊茶几上的茶杯。
唐昱也不客氣，從茶杯倒了一杯茶，一口飲進，意猶未的放下茶杯，唐昱也不敢沈睿鴻前面太放肆了，輕輕的舔了一下嘴唇，繼續說道，「房屋預售模式有利有弊，利的方面我就不說了，我想說一下我認為弊的一方面。」說著，看向沈睿鴻，見他笑著點了點頭，說道。
「房屋預售模式對於房地產商來說，可謂是天大的福音，這之前，房地產商大的融資手段就是從銀行貸款，但是引進這種預售模式後，無疑又增加了房地產商的一種融資手段，一千一千萬撬動的工程，現就有可能五萬就可以撬動，這無疑大大的降低了房地產的門檻，會有多的人湧進地產行業，但隨之而來的卻是質量上的難以保證，如此多的地產商人湧進來，如果沒有嚴格的監管系統，偷工減料甚至是豆腐渣工程將會屢見不鮮，因為房地產商承受的風險將會很小，預售模式會間接的將風險轉移到銀行和消費者身上。」
「那你有什麼方法可以解決這個問題麼？」沈睿鴻笑著問了一句。